深度解析国内养老地产的4种典型开发模式

广东快乐十分钟计划_广东快乐十分官方网_广东快乐十分钟预测时间:2019-06-25次浏览

  来源:中国养老周刊万仁涛

  所谓养老地产,是“养老+地产”的一种复合地产,这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合,将房地产业和养老相关产业进行整合,从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活,它既是养老地产的一部分,又是地产发展形态的新突破。

  养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化,不过目前看来,主要以嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发为典型开发模式。接下来我们详细解读。

  随园嘉树布局示意

  随园嘉树内部空间

  项目采取“养老酒店”,就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体,以养老为主要功能,以全程医养结合为核心特色,以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构,在产品形态上得到认可,反映了当前老年人的养老需求。

  2017年8月,碧桂园收购九华山庄。

  3.乡村式开发模式

  养老地产乡村式开发模式

  此种模式的其主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人,一般是居住在城市的中产阶级的老人,他们往往向往乡村所具有独特的气质:良好的区位环境、优质的旅游资源,或者某种悠闲的生活节奏。

  部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近,通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色,以此获取市场客源,满足老年人提高生活质量,亲近大自然的养老需求。

  开发商可在此类项目中增加互动体闲娱乐项目来实现部分养老期待,在养老旅游时代来临之际,使得游客可以更多的享受独特的休闲环境与人文氛围,从而打造集居住、娱乐、游览为一体的度假养老项目,增加品牌的吸引力以及项目的价值度。

  联众集团旗下的“城仙居”乡村度假连锁体系,可采取交换模式,供给老年客户可选择任意旗下产业进行居住或出租。目前的建成项目有临安立塔人家、大有桂谷、西坑云海、九思湖畔等,浙江联众同时也计划在千岛湖畔、莫干山脚等地投资开展城仙居的项目开发。

  4.复合式开发模式

  总而言之,复合式养老地产拥有较长的开发周期和较大的投入资金,选择此种模式前需充分考虑市场前景及自身资源等影响因素。且相对简单的产品线来讲,涉及的相应的管理运营的类型较多。因为复合式养老地产项目建设时间较长,对开发商的资金要求、运营资质以及团队管理水平都提出了较高的挑战。

  (2)开发特征方面

  嵌入式养老地产是在普通住宅地产的基础上嵌入养老组团,在项目开发成熟后,再置入相应的养老组团和配套的养老服务;

  酒店式养老地产是从普通酒店产品到养老地产的转型,通过产品业态的结合以提升地产项目的附加价值;

  乡村式养老地产则是将乡村建设与养老设施进行结合设计,通过项目方与村民进行合作过程推动互利共赢,形成一种新型的产业模式;

  (3)运营模式方面

  嵌入式养老地产是指在将房屋建好后,委托另一物业公司进行后期运营,而不直接自持经营管理,这属于销售房产产权的方式。

  由于销售环节结束即完成了资金回收,这种方式能够有效避免持有运营的风险,具有模式复制成本低、风险小等优势,有利于迅速实现资金回笼。同时由于其主要收入来自于对养老地产产权的销售,但后期未能实现对养老地产的利润度充分挖掘,因此无法分享后期物业经营带来的增值收入。

  酒店式则主要采用出售使用权的模式。这意味着相对要高的资金要求和较长的投资回收期,如果企业既开发又运营,通过产权持有和委托专业化的团队运营管理,则可享受养老服务带来的增值收入。

  乡村式养老地产开发商前期项目整改与建设发初期投入较大,通过寻求相关政府合作,出售养老地产的使用权,可获得收益,从而快速回笼初始资本。但是因为乡村普遍缺乏相应的医疗康复和配套设施,后期的养老服务品质难以保障。

  复合式养老地产将建设与运营进行结合,通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节,丰富养老产品构成及利润来源途径,从而使得后期的服务产生溢价增值;但此种模式对企业的经营能力以及社会资源的整合能力有较高要求。而且由于其初期投入大,投资回收期长,对企业资金也要求更高。

  (4)市场客源方面

  嵌入式发展模式类似日本的“二代居”的发展模式,其消费客源主要来自邻近社区或是城市内部的老年群体。许多老年人希望与子女邻近居住,既不互相打扰,又可相互照顾,此种模式为这样的需求提供可能性。

  酒店式发展模式能够吸引包括本地和有异地的养老群体进行消费,此种类型优势往往是居住环境优良,配套服务齐全。老年群体类型对于异地以自理老人为主,而在本地则不限于自理老人或是需护理老人。

  乡村式发展模式的客源往往追求的是远离城市喧嚣的体闲养生,主要包括居住在城市或周边发达地区的中产阶级老年群体。例如一些上海、杭州等城市老年群体更加青睐目山麓、千岛湖畔等环境优美之地的悠闲的乡村生活。

  复合式发展模式能够吸引不限于邻近的地区的老人,其更大的客源往往是来自异地的,身体健康且有一定的空闲时间和经济实力的,追寻养老度假需求的老年人。他们积极参与各种社会活动,追求丰富多彩的生活。有调查问卷显示,全国各个省区市都有去往海南的“候鸟”式度假老人,排名前六的省区分别是黑龙江河北北京山东辽宁吉林等。

  4种模式对比分析

  峰会地点:山东——青岛

  国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长—乔润令;

  旗鉴旅业常务副总、中国旅游策划研究中心高级研究员—柳俊;

  箱根温泉集团董事长—王捷;

  赖明妙台湾双连安养中心院长—赖明妙;

  壹方城文化产业研究院院长——陈延年;

  国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长—乔润令;

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